[摘要] 陈先生和龚女士夫妇花100多万元在海口秀英区某小区购买了一套140多平方米的房子。开发商比合同约定的交房时间提前两个多月就通知他们收房。
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陈先生和龚女士夫妇花100多万元在海口秀英区某小区购买了一套140多平方米的房子。开发商比合同约定的交房时间提前两个多月就通知他们收房。这本是好事，但陈先生和龚女士却以开发商出具的验收材料中没有《建筑工程竣工验收备案表》、材料不齐全为由拒绝收房。双方因此僵持着，终导致该房产一年多未交付。陈先生和龚女士夫妇将开发商告上法庭，索赔违约金。到底取得何种验收文件才符合交房条件呢？近日，海口秀英区法院对该案作出一审判决。
记者李美香 通讯员 宋研
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陈先生和龚女士是海口人。2011年8月20日，他们与海南某房地产公司签订《商品房买卖合同》，花100多万元购买该房地产公司当时正在预售的位于海口秀英区白水塘路的一套140多平方米的房产。双方约定，交房的日期为2013年8月31日。
陈先生和龚女士向秀英区法院诉称，开发商2013年6月25日通知他们收房，但并未出示收房时必须出具的验收材料，所以当时他们便没有收房。两人所说的开发商必须出具的验收材料包括《海南省建设工程竣工验收备案表》。开发商称只要具备了《商品房买卖合同》第八条第三款的条件，即“取得参建单位中设计、监理、施工与建设等四方的工程验收记录”就可以交房。但陈先生和龚女士认为，国务院2000年颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”开发商必须具备建设行政主管部门出具的《海南省建设工程竣工验收备案表》才能交付房屋。
他们还称，双方多次协商无果后僵持了一年左右，他们再次前往楼盘协商收房的过程中看到了售楼员出示的《海南省建设工程竣工验收备案表》复印件，认为已具备交房条件，但开发商却要求他们补交发出收房通知书后的物业管理费，否则便拒绝交房。同时，他们在2014年7月份台风“威马逊”袭击海口的第三天约售楼员看房时发现，他们所购买房屋客厅、主卧的顶部多处渗水，便要求修复。此外，小区消防设施事先无规划建设施工。2014年8月，他们向秀英区法院提起诉讼，要求开发商赔偿2013年9月1日至实际交房之日止的违约金，并要求对方解决房屋渗水问题。
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海口某房地产开发公司辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“取得参建单位中设计、监理、施工与建设四方的工程验收记录”便可交付房屋。早在2013年4月20日，涉案房产便竣工，且经过设计、监理、施工与建设四方的初验整改，经验收合格取得了上述四方的工程验收记录，随后又取得海口市建筑工程质量监督站下发的结论为符合验收标准的施工质量监督意见。据此，该合同第八条所约定的条件已经具备。公司通知陈先生、龚女士2013年6月25日可办理交房手续。
对于陈先生和龚女士提及的《海南省建设工程竣工验收备案表》，该公司于2013年6月15日便提交给海口市住建局，并于2014年5月15日取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》。在此期间，公司的置业顾问每月提醒陈先生和龚女士收房，两人也曾多次至现场验房，但每次验房后均拒绝收房，并提出一些拒绝的理由。
海口某房地产开发公司还认为，该公司依据购房合同第八条的规定办理交房等有关事宜，并未违约。即使合同第八条被认定无效，开发商在双方对取得竣工验收备案证的期限约定不明的情况下，已经及时申报并在合理期限内取得。办理竣工验收备案需要花费一定时间，且恰逢海口市房地产项目审批政策调整，有关部门对新规不适应也导致审批期限延长，这些都并非开发商的过错造成，且在此过程中，从未有任何机关发现任何工程质量问题，各有关部门均完全确认2013年4月20日的竣工验收成果。因此违约的是陈先生、龚女士，请求法院驳回两人的起诉。
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法院：开发商未构成违约，驳回原告起诉
秀英区法院审理认为，本案争议的核心是，开发商主张住宅通过设计、监理、施工、建设四方验收合格，取得海口市建设工程质量安全监督站关于×××工程施工质量监督的意见即达到了合格交付的标准，但陈先生和龚女士则认为开发商应该取得《工程竣工验收备案证》才能符合交房的条件。法院认为，根据我国相关法律规定，建设工程经验收合格方可交付使用，双方在合同中约定房屋的交付的条件是该商品房取得设计、监理、施工、建设四方验收记录文件。《建设工程竣工验收备案证》属于备案性质材料，是工程项目竣工验收合格后经行政机关作出行政管理行为后的结果，因此工程竣工验收与工程竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是竣工验收合格后才进行的。
至于备案与否并不影响竣工验收合格的效力，本案即使开发商没有能够及时办理《工程竣工验收备案证》，也不能说明该公司交付的房产质量不合格及不能够交付使用。因此，该房地产开发公司在合同约定的时间内履行交付房屋的义务，未构成违约，不应承担交房的违约责任。此外陈先生和龚女士要求开发商解决房屋渗水问题，但表示对房屋渗水不申请评估鉴定，法院对该诉求不予支持。
近日，海口秀英区法院对该案作出一审判决，依法驳回陈先生和龚女士的起诉。
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